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土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难 业内人士称土地市场显现回归理性信号 “星多月不明”?看网络文学如何“突围”

2019-11-18

  原标题:供给增加与流拍加剧并存 成交总额增长与溢价率降低齐现 土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难 业内人士称土地市场显现回归理性信号

  今年以来我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次。严厉调控下土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象特别是三四线城市更是成为供应与流拍的主战场。

  〖经济参考报〗记者近日调研了解到供应大增缘于地方政府财政压力需加大土地融资力度而流拍增加则主要因为房企资金链吃紧对后市持谨慎态度。业内人士指出在地方财政依然严重依赖土地出让金的情况下既要防止流拍可能带来的财政收入问题又要防止增加供应造成的“新库存”。

  供地增加流拍却在蔓延

  当前全国土地市场结构性特征凸出呈现供应与流拍均创新高的独特现象成交总额增长与溢价率降低同时出现。

  国家统计局数据显示1至8月全国房地产开发投资76519亿元同比增长10.1%;房地产开发企业土地购置面积16451万平方米同比增长15.6%土地成交价款8177亿元增长23.7%。

  〖经济参考报〗记者采访发现当前全国土地市场呈现三大特点一是三四线城市成为总成交面积与总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示在106个主要监测城市中三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平处于高位运行19个三线城市的住宅地价环比快速上涨增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

  中原地产研究数据显示前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元同比上涨28%。杭州突破2000亿元上海、重庆、苏州卖地超过1000亿元。数据显示从三四线城市看多达64个三四线城市卖地突破百亿刷新历史纪录。

  二是溢价率普遍下滑热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中多幅商住用地楼面价跌破2万元如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米跌去近一半。

  8月10日太原市举办了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖总面积约82.71万平方米起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜8幅土地全部流拍。

  今年以来福州土拍市场渐入寒冬房企土拍参拍积极性大幅下滑今年四次土拍共出让23幅经营性土地有11幅土地因竞买人不足流拍成交的土地也多数以底价成交8月3日举办的福州第四次土拍4幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前同区域楼面价大幅下滑以福清为例8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地低了将近3000元/平方米。

  在曾有“楼市四小龙”之称的安徽省合肥市土地流拍也时有发生。今年8月底合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。今年以来的不完全统计数据显示合肥市累计流拍的地块已经超过10宗以上个别地块甚至出现连续两次流拍的情况。

  中国指数研究院数据显示2018年前三季度全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米同比下跌8.2%平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米同比下跌6.5%溢价率为18.3%较去年同期下降21.1个百分点。

  中国指数研究院相关负责人分析认为一方面2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平基数偏高;另一方面今年以来受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响品牌房企拿地更趋谨慎拿地规模有所下降;同时企业拿地布局下沉三四线也是拿地金额下降的重要原因。

  中原地产首席分析师张大伟表示地方政府加大土地供应力度开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格这是市场降温的重要信号。

  三是供应量与流拍数均创新高。WIND资讯统计显示2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗创2014年以来同期新高同比去年增长26.20%。与此同时土地流拍却在蔓延。

  中国指数研究院提供的数据显示2018年1至8月全国300城共推出各类用地18468宗流拍890宗地块占推出土地宗数的4.8%较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域如宁波、泰州、滨州分别流拍了38宗、41宗、53宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看主要集中在部分经济能力较弱的中西部城市如西宁、银川、太原。

  东吴证券研究报告认为从地域分布看河南省流拍数量居首位2018年1至8月已超百块华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看经济欠发达或偏远地区市场热度不够土地被流拍的概率更大。

  中信建投研报统计认为以土地宗数为口径今年以来流拍率约6%流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年尤其是一线城市流拍率更是在二季度创下17%的最高值。上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称全国土地市场成交规模仍然维持高位随着一二线城市供地规模持续增加未来土地流拍现象将增多。

  “有利可图的地块越来越少”

  针对土地流拍频发的现状业内人士分析认为持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。

  持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨2017年达到历史最高值超过5000元/平方米。在严格限价背景下偏高的地价压缩了企业的盈利空间降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场不敢贸然加大房地产市场投资。

  当前因为融资环境收紧房企主动规避风险。中信建投研报认为此轮流拍的动因与上一轮不同2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱然而这一轮在需求端销售市场稳定的情况下流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆背景之下的主动理性选择。

  业内人士普遍认为当前房地产企业债务重压在身。据恒大研究院资料显示截至2018年6月底除民间融资与类金融机构贷款房企有息负债余额约19.2万亿元其中规模最大的是房地产开发贷为9.6万亿元。具体看从2018年下半年到2021年房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元与3.4万亿元2022年及以后共0.9万亿元。从今年下半年到2021年房企即将进入偿债高峰房企现金流面临考验。一位业内人士说截至9月10日A股总市值为5.73万亿美元也就是说房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半。

  易居企业集团副总裁于丹丹等业内人士表示面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻与集中的偿债压力等企业资金进一步承压拿地积极性减弱土地流拍数量增加。

  与此同时部分地块出让条件严苛也是流拍现象增加的一个重要原因。天津自今年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持、竞配建总规划建筑面积189万平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗其中四宗地块为限竞房两宗地块为共有产权住房。

  对于今年土地流拍加剧的原因中国指数研究院分析认为限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求对于企业来说这些限制条件给项目盈利与周转带来了压力对企业资金捧场提出了更高的要求企业拿地更加谨慎。

  “房企在计算了成本、收益之后觉得有利可图的地块越来越少所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说“在销售端政府给开发商规定了价格实行限价;在供应端政府的起拍价定得比较高给开发商留下的盈利空间非常低。”

  张大伟则认为许多地块处于远郊区而且地块有多重复杂的属性土地配建复杂导致房地产企业拿地意愿不强烈;房企资金压力越来越大非优质地块对企业吸引力下降;2018年楼市继续严格调控房企对未来房地产市场看法出现分化大部分房企拿地积极性持续下调。

  土地市场现回归理性信号

  业内人士认为一方面地价不断下行将引导消费者预期促使房价进一步回归理性;另一方面土地供应大增折射地方政府财政压力不断加大尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存。

  新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示流拍土地增多并非是楼市下行的预兆更多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年地价的不断上涨传导至新房房价进而影响周边二手房价格构成了中国房价不断上涨的逻辑链条。”他说。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说从成本法的角度来说地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时还要看市场的因素供需关系与调控也会影响房价的最终定价。

  此外一些业内人士指出要注意地方财政压力。相关研究表明土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分对地方财政制约作用显著。

  东吴证券研究数据认为国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重2015年以来上升趋势明显进入2018年此数值均在85%以上近几个月虽然略有下降但仍处于高位。为了解决吃紧的地方财力地方政府只能出让土地弥补缺口从而造成土地成为地方财政融资的重要资源。土地流拍或将成为地方财力制约因素。

  中原地产数据显示今年前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元同比上涨28%再创历史新高。申万宏源研究报告认为今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在一定关系。

  广东省政府研究中心巡视员李惠武表示当前国家正在加快推进社会治理能力现代化就必须让资源下沉基层解决中央与地方财税分配矛盾让地方事权与财权相匹配最终破解“土地财政”。

  此外需要提升供应科学性防止“新库存”。国家统计数据显示8月末全国商品房待售面积70870万平方米比7月末减少512万平方米连续6个月减少去化周期处于历史低位。

  受产业环境、人口净流入规模、家庭收入等影响三四线城市一直是房地产高库存“重灾区”为了增加财政收入三四线城市已经开启新一轮加大供应。根据中国指数研究院数据2018年上半年各类用地推出量增加其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米同比增长34.2%其中住宅用地推出5.0亿平方米同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米同比增长15.6%。

  分线来看各线城市住宅用地推地均加速其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%三四线城市共推出2.9亿平方米同比增长32.9%增幅最大。

  受中国指数研究院监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗成交土地面积5880平方米环比增加20%同比增加21%。此外这些城市共完成土地出让金1497亿元同比大涨41%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进说房地产去库存供给侧改革成果来之不易要防止三四线城市迫于财政压力大幅增加土地供应造成“水多了加面面多了加水”的死循环。(记者 周强 董建国 程士华)

  新华社北京1月24日电(新华社记者 史竞男、施雨岑)1月23日国家消息出版广电总局与中国作家协会联合发布2017年优展露网络文学原创作品推介名单〖复兴之路〗〖岐黄〗〖择天记〗〖华簪录〗等24部作品入选。

  专家认为这些作品之所以能够从41家网站报送的380部作品中脱颖而出原因在于紧跟时代步伐注意现实生活彰显民族正气并坚持创新。网络文学正逐渐走出“星多月不明”的怪圈呈现积极发展趋向。

  爆发式增长 中国网文成世界奇观

  20年前文学与互联网“第一次亲密接触”网络文学应运而生。随着移动互联的变革发展网络文学也飞速发展作品数量与读者规模不断扩大市场不断向深度与广度拓展。

  数据显示当前我国网络文学用户达3.53亿已占网民总量的46.9%其中手机用户为3.27亿占手机网民的45.1%。

  “网络文学已逐渐发展成为我国数字出版产业的重要组成部分与网络文艺的重要类型极大丰富了公众的精神文化需求。”国家消息出版广电总局数字出版司司长谢东晖介绍据不完全统计截至2017年12月排在国内市场份额前45位的重点网络文学网站原创作品总量高达1646.7万种年新增原创作品233.6万年新增签约作品22万。

  知名网络作家“唐家三少”说假如没有网络共享没有网络文学可以与读者们便捷交互就不会走上网络文学创作这条路。“我们有650万网络文学作家有3.53亿读者我国的网络文学已经成为与美国好莱坞大片、日本动漫、韩国偶像剧并称的世界四大文化现象。”

  中南大学文学院教授欧阳友权认为网络文学作品的爆发式增长客观上还存在“量大质不优”的问题政府权威部门组织进行评选推优活动将会形成一种文学的“旗语”对网络文学创作有一定的示范性。

  多元化发展 着力提升质量格调

  网络文学旺盛的阅读需求促进了网络文学题材多元化发展。尽管目前玄幻、仙侠、历史架空、都市言情等题材依然热度不减但网络文学创作也在不断推陈出新。

  国家消息出版广电总局自2015年开始连续三年进行“年度优展露网络文学原创作品推介活动”本届申报数量创历年之最申报作品也呈现出很多新特点。

  据评委会主任、中国作协网络文学委员会主任陈崎嵘介绍今年的申报作品中现实类题材明显增多。如描写国企改革曲折历程的〖复兴之路〗展现当下都市女性生活的〖全职妈妈向前冲〗直面80后情感价值观的〖糖婚〗等。

  “原先那种网络文学不食人间烟火与幻想类作品一家独大的现象有所改变题材、内容及风格开始出现多元化格局。”陈崎嵘告诉记者今年申报作品中“三观”不正、“三俗”泛滥的作品也大为减少。

  在政策持续引导与推动下网络文学创作开始出现积极趋向创作主题涵盖改革历程、社会热点、生活变迁、文化传承、职业生涯、个人奋斗等多个方面涌现出一大批洋溢着生活与时代气息的优展露作品——〖材料帝国〗〖复兴之路〗〖欢乐颂〗等广受欢迎〖网络英雄传〗获第四届中国出版政府奖;〖大江东去〗〖蒙面之城〗获“五个一”工程、老舍文学奖;〖战长沙〗〖战起1938〗〖文化商人〗等入围茅盾文学奖……

  中国作协副主席李敬泽认为网络文学应把握时代脉搏讲品位、讲格调、讲责任用优质内容赢得广大群众喜爱。

  挖掘原创力 让优质IP推动产业升级

  网络文学既呼应着互联网时代新的阅读方式变革与审美趣味转变也渗透着新生的创作群体对时代发展、社会生活的观察与思考更昭示出文学与互联网结合后蕴藏的无尽潜力与光明前景。

  谢东晖透露通过对当前市场规模较大、影响力较强的45家重点网站发展情况的统计目前网络文学签约作品达132.7万种出版纸质图书6942部改编电影1195部、电视剧1232部、游戏605部、动漫712部。

  以强化原创为核心网络文学不断推进影视、游戏、动漫、乐曲、周边等多种业态的衍生让网络文学作家对未来充满信心。“唐家三少”说:“我的理想是能创作出有世界影响力的中国IP把中国的文化通过以内容为核心的多版权运营传遍世界。”他鼓励所有网络文学创作者怀揣梦想之心、创新之心、工匠之心、道义之心、坚韧之心与永久之心努力创作高品质的作品。

  国家消息出版广电总局副局长张宏森说新时代网络文学从业者应该坚定文化自信坚持以人民为中心的创作导向坚持创造性转化、创新性发展追求在题材、体裁、形式上有创新在观念、内容、风格上有特色在世界舞台展现我国网络文学的魅力与风采。

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